2015

 

 

Green Building Investments im Aufwind

Nachhaltige Investments gewinnen zunehmend an Bedeutung und wachsen schneller als der Gesamtmarkt.

Nachhaltige Investments gewinnen zunehmend an Bedeutung und wachsen schneller als der Gesamtmarkt. Für immer mehr Anleger bieten ökologisch und/oder sozial verantwortlich ausgerichtete Investmentstrategien eine Möglichkeit, ihre Überzeugungen und Ansichten mit ihren Renditeerwartungen in Einklang zu bringen. Dieser Trend spiegelt sich nicht nur bei Investmentfonds und Wertpapieren wider, wo Wachstumsraten des Anlagevolumens von um die 20 Prozent in den vergangenen Jahren keine Seltenheit waren, sondern ist auch bei Immobilieninvestments zu beobachten. Von den rund 27,9 Mrd. Euro, die 2014 nach Analysen von BNP Paribas Real Estate deutschlandweit in gewerbliche Einzelobjekte angelegt wurden, entfielen knapp 5,3 Mrd. Euro auf zertifizierte Green Buildings. Fast jeder fünfte Euro wurde also in nachhaltige Immobilien investiert. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis noch einmal um gut 3 Prozent gesteigert, sondern auch das beste Resultat seit der erstmaligen Veräußerung zur Zertifizierung angemeldeter Gebäude im Jahr 2008 verzeichnet. Zum Vergleich: Damals lag der Anteil von Green Buildings lediglich bei gut 5 Prozent.     

Trotz der dynamischen Entwicklung und beeindruckenden Steigerungsraten spielt sich das Green-Building-Geschehen bislang in erster Linie im Marktsegment großvolumiger und häufig prominenter Objekte ab. Mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes wurde in Häusern erzielt, deren Kaufpreis sich im dreistelligen Millionenbereich bewegte. Rechnet man noch Ankäufe zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Euro hinzu, so erhöht sich der Anteil auf knapp 80 Prozent. Deshalb ist es auch nicht verwunderlich, dass sich vor allem die großen deutschen Städte als Green-Building-Hotspots herauskristallisieren. Allein die sogenannten Big-Seven-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) kommen auf einen Marktanteil von über 80 Prozent. Eindeutiger Spitzenreiter ist München, wo über eine Milliarde Euro in zertifizierte Gebäude investiert wurde, gefolgt von Hamburg, Berlin und Frankfurt. Bekannte Beispiele sind die Berliner Projektentwicklung Upper West (Vorzertifikat DGNB) in Bestlage der City West, der Köln Turm (LEED Gold) oder das IBC (LEED Gold) in Frankfurt.     

Ähnlich wie bei der räumlichen Konzentration lassen sich auch Investoren identifizieren, die besonders stark auf nachhaltige Investments reflektieren. Hierbei handelt es sich vor allem um eigenkapitalstarke Core-Anleger, bei denen langfristig stabile Objekte an hochwertigen Standorten oftmals stärker im Vordergrund stehen als hohe Renditen. Mitverantwortlich hierfür ist sicherlich auch, dass viele dieser Investoren gesetzlichen Auflagen und Regulierungen unterliegen und ein großes öffentliches Interesse auf sich ziehen, sodass sie in der Regel eine besondere Sorgfalt an den Tag legen. So haben beispielsweise offene Immobilienfonds 2014 knapp die Hälfte ihres investierten Kapitals für Green Buildings ausgegeben. Ähnlich nachhaltig haben auch Versicherungen und Staatsfonds agiert, bei denen rund 37 bzw. 35 Prozent in grüne Objekte flossen. Auf knapp 30 Prozent beläuft sich der entsprechende Anteil bei Pensionskassen.   

Den wachsenden Stellenwert nachhaltiger Gebäude in Deutschland dokumentiert auch die Tatsache, dass die Beteiligung unterschiedlicher Nutzungsarten zunimmt. Während die Green-Building-Bewegung zu Beginn fast ausschließlich von Bürogebäuden dominiert wurde, holen seit einiger Zeit vor allem Einzelhandels- und Logistikobjekte stark auf. Trotzdem stellen Büros mit gut 53 Prozent den Löwenanteil aller zertifizierten Häuser. Auf den Einzelhandel entfallen rund 21 Prozent und auf Logistikanlagen knapp 18 Prozent. Verantwortlich für diese Entwicklung sind vor allem die gestiegenen Nutzeranforderungen. Die Zahl der Unternehmen, für die ein Nachhaltigkeitszertifikat Voraussetzung für eine Anmietung ist, nimmt kontinuierlich zu.  

Und noch ein weiterer Trend, nämlich die Zertifizierung im Bestand, nimmt gerade richtig Fahrt auf. Wurden anfangs nahezu ausschließlich Neubauten so errichtet, dass sie mindestens einem der am Markt vorhandenen Nachhaltigkeits-Labels entsprachen, werden aktuell immer mehr Bestandsgebäude nachgerüstet. Gerade größere Investoren und Asset Manager in Deutschland verfolgen seit einigen Jahren zunehmend die Strategie einer Verbesserung der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im gesamten Bestand, um so die Vermarktungs- und Nachvermietungschancen für ihre älteren Objekte zu optimieren. Als Konsequenz hieraus hat sich der Anteil der Bestandsobjekte an den 2014 neu zertifizierten Gebäuden auf mittlerweile rund 30 Prozent erhöht.

Insgesamt war in den vergangenen Jahren also eine sehr dynamische Entwicklung bei Green-Building-Immobilien zu beobachten. Die spannende Frage ist: Wie geht es weiter? Gibt es irgendwann nur noch „grüne Häuser“? Tatsache ist, dass in den großen Städten bereits heute kaum noch Neubauobjekte ohne Zertifikat errichtet werden. Dieser Trend wird sich fortsetzen, sodass der Anteil nicht zertifizierter Objekte an diesen Standorten gegen Null tendieren wird. Dies muss auch so sein, da eine nachhaltige Unternehmensführung für viele Großnutzer mittlerweile erklärtes Ziel und die Anmietung nicht zertifizierter Flächen damit ausgeschlossen ist. Gerade für börsennotierte Konzerne wird dies immer wichtiger, da bereits heute eine ganze Reihe von Investoren nur noch in nachhaltig agierende Unternehmen investieren. Hier zeigt sich, dass Nachhaltigkeit ein ganzheitliches Thema ist und Wechselwirkungen zwischen unterschiedlichen Sachzusammenhängen bestehen. Demzufolge wird auch die technische Nachrüstung von Bestandsgebäuden eine immer wichtigere Rolle spielen und die Green-Building-Dichte in den Städten weiter zunehmen. Für die gewerblichen Immobilienmärkte bedeutet dies, dass auch in den kommenden Jahren ein hoher und perspektivisch voraussichtlich noch wachsender Anteil von „Grünen Investments“ zu erwarten ist und Nachhaltigkeit mehr und mehr zur Regel wird.      

Autor: Hermann Horster, Head of Sustainability, BNP Paribas Real Estate Deutschland

Lesen Sie hier den Artikel aus der Börsen-Zeitung vom 11.03.2015

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