2015

 

 

Frankfurter Büromarkt: Ist die Nachfrage wirklich rückläufig?

Der Frankfurter Büromarkt gehörte 2014 zu den deutschen Standorten, die deut-liche Rückgänge beim Flächenumsatz hinnehmen mussten (-17 %) und erzielte mit lediglich 411.000 m² das schlechteste Ergebnis der letzten 20 Jahre.

Der Frankfurter Büromarkt gehörte 2014 zu den deutschen Standorten, die deutliche Rückgänge beim Flächenumsatz hinnehmen mussten (-17 %) und erzielte mit lediglich 411.000 m² das schlechteste Ergebnis der letzten 20 Jahre. Damit konnte die 500.000 m²-Schwelle bereits das zweite Jahr in Folge nicht übertroffen werden. Woran liegt das? Ist die Nachfrage in Frankfurt strukturell rückläufig, leidet die Mainmetropole unter ihrer Abhängigkeit von der Finanzwirtschaft oder sind die Büroflächen vielleicht zu teuer? Um die Fragen zu beantworten, hilft es, den Flächenumsatz in den unterschiedlichen Marktsegmenten zu analysieren.

Die erste wichtige und auch etwas überraschende Erkenntnis ist, in den Größenklassen bis 5.000 m² wurden 2014 rund 7 % mehr Büroflächen vermietet als im Vorjahr und der zehnjährige Durchschnitt wurde lediglich um gut 1 % verfehlt. Und selbst gegenüber 2012, wo mit 580.000 m² Gesamtumsatz das mit Abstand beste Ergebnis seit der Finanzkrise erzielt wurde, verlieren die kleinen und mittleren Flächen lediglich 8 %. Dieses Resultat ist vor allem deshalb bemerkenswert, weil im langjährigen Vergleich knapp 97 % aller Verträge auf dieses Marktsegment entfallen. Mit anderen Worten, der Großteil aller potenziellen Nutzer hat sogar mehr Büroflächen nachgefragt als 2013 und bewegt sich außerdem im langjährigen Schnitt – und das obwohl der gesamtwirtschaftliche Rückenwind Mitte des Jahres vollständig eingeschlafen war.     

Ganz anders sieht es dagegen bei den Großverträgen über 5.000 m² aus. Hier wurden 2014 lediglich gut 84.000 m² Flächenumsatz registriert, und damit sage und schreibe 55 % weniger als im Vorjahr. Der zehnjährige Durchschnittswert wurde sogar um fast 60 % unterschritten. Selbst im krisengeschüttelten Jahr 2009 wurde ein etwa doppelt so hohes Ergebnis im diesem Marktsegment erzielt. Dass dies am Markt nicht spurlos vorübergeht, erklärt sich von selbst. Dies gilt umso mehr, wenn man berücksichtigt, dass Frankfurt traditionell der Standort mit dem höchsten Anteil an großen Abschlüssen ist. In den letzten zehn Jahren entfielen durchschnittlich ca. 38 % des Flächenumsatzes auf Verträge über 5.000 m². Lediglich Berlin erreicht langfristig einen annähernd vergleichbaren Wert. Im Durchschnitt der übrigen großen Städte (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München) liegt er dagegen bei unter 30 %.  

Das schlechte Abschneiden des Frankfurter Marktes resultiert also ganz eindeutig nur aus dem Fehlen einer Handvoll von Großabschlüssen und ist nicht das Ergebnis einer in der Breite geringeren Nachfrage. Daran schließt sich natürlich sofort die nächste Frage an: „Warum haben Großnutzer so wenig neue Büroflächen gemietet?“ Eine naheliegende Antwort könnte sein, dass sie einfach weniger Flächen benötigen. Dagegen spricht allerdings, dass parallel zum Rückgang der Großabschlüsse die Zahl und das Volumen der Mietvertragsverlängerungen von Großnutzern deutlich zugenommen hat – eine Entwicklung, die in der aktuellen Dimension erst seit knapp drei Jahren zu beobachten ist. Insgesamt wurden 2014 über 130.000 m² in großflächigen Mietvertragsverlängerungen erfasst. Anders ausgedrückt, es gibt auch bei großen Mietern keinen geringeren Flächenbedarf, sondern sie bleiben aktuell einfach häufiger in ihren Bestandsflächen als dies in der Vergangenheit der Fall war.  

Aus Sicht von BNP Paribas Real Estate gibt es zwei wesentliche Gründe, die für dieses Phänomen verantwortlich sind. Ganz unzweifelhaft spielt die im Vergleich zu kleinen und mittelgroßen Unternehmen stärkere strategische Planung von Konzernen eine entscheidende Rolle, was sich auch in der durchschnittlichen Vertragsdauer widerspiegelt. Bei Flächen bis 2000 m² liegt diese bei rund 61 Monaten und bei Abschlüssen über 2.000 m² bei 98 Monaten. Die „Aufholjagd“ der Konjunktur in den Jahren 2010 und 2011, als Reaktion auf den Einbruch während der Finanzkrise, wurde in den letzten drei Jahren durch eine nur sehr moderate gesamtwirtschaftliche Entwicklung abgelöst, die erst gegen Ende 2014 wieder mehr Fahrt aufgenommen hat. Begleitet wurde dieses Umfeld von einer Vielzahl von globalen Krisen und weiter schwelenden Risiken, sodass insgesamt ein nicht ganz einfaches Umfeld für langfristige Investitionsentscheidungen vorhanden war.  

Diese Situation wird darüber hinaus von einer besonderen Lage auf dem Frankfurter Büromarkt flankiert. Noch nie in den letzten 20 Jahren wurde eine so geringe Bautätigkeit verzeichnet wie Ende 2014. Lediglich 239.000 m² Büroflächen im Bau wurden gezählt – ein Wert, der rund 56 % unter dem zwanzigjährigen Durchschnitt liegt. Auch die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen erreichen mit 111.000 m² das zweitniedrigste Volumen in diesem Zeitraum und liegen um die Hälfte unter dem langjährigen Schnitt. Mit anderen Worten, Großnutzer die statt einer Vertragsverlängerung die Anmietung moderner und attraktive Neubauflächen ins Auge fassen, treffen auf ein sehr begrenztes Angebot. Diese Situation trifft auch auf fast alle der 2014 registrierten Prolongationen zu, bei denen vor der Entscheidung der Markt analysiert und gescannt wurde und die Verlängerung nur als Ergebnis nicht vorhandener Alternativflächen für eine Neuanmietung vollzogen wurde.

Vor allem die Kombination von geringem Neubauangebot im großflächigen Bereich und gestiegener Risikoaversion von Konzernen aufgrund des unsicheren Gesamtumfelds hat in Frankfurt dazu geführt, dass der Flächenumsatz im Marktsegment über 5.000 m² im letzten Jahr fast eingebrochen ist. Aufgrund der hohen Bedeutung von Großabschlüssen in Frankfurt führt dieser Effekt natürlich auch zu spürbaren Reaktionen des Gesamtergebnisses. Daraus aber auf eine generelle Nachfrageschwäche zu schließen, ist sicherlich viel zu eindimensional interpretiert, wie die skizzierte Analyse eindrucksvoll belegt. Würde man beispielsweise die Prolongationen, die vor Vertragsverlängerung am Markt aktiv waren, hinzurechnen, so hätte der Flächenumsatz 2014 nahezu exakt auf dem Niveau des zwanzigjährigen Durchschnitts gelegen und den zehnjährigen Mittelwert sogar überschritten. Trotzdem stellt die aktuelle Situation natürlich eine Herausforderung dar. Um auch Großnutzer wieder zu motivieren mehr neue Vertragsabschlüsse zu tätigen, ist ein attraktives Marktumfeld notwendig, an dem auf unterschiedlichen Ebenen in der Stadt gearbeitet werden muss.                   

Autor: Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter

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