2015

 

 

Büromärkte: Quo vadis?

Die Investmentmärkte zeigen sich seit längerem in hervorragender Verfassung und eilen von Rekord zu Rekord. Im abgelaufenen Jahr 2014 konnte sogar die 40-Milliarden-Euro-Schwelle überschritten und damit das drittbeste jemals re-gistrierte Ergebnis erreicht werden.

Die Investmentmärkte zeigen sich seit längerem in hervorragender Verfassung und eilen von Rekord zu Rekord. Im abgelaufenen Jahr 2014 konnte sogar die 40-Milliarden-Euro-Schwelle überschritten und damit das drittbeste jemals registrierte Ergebnis erreicht werden. Anders stellt sich dagegen die Situation der Bürovermietungsmärkte dar. Hier ist nach einem sehr guten Jahr 2011, das nicht zuletzt von Nachholeffekten im Zuge der vorherigen Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise profitiert hat, der Flächenumsatz in den Folgejahren gesunken und lag 2014 rund 15 Prozent niedriger als noch drei Jahre zuvor. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob es sich hierbei nur um eine vorübergehende Delle handelt oder die Büromärkte aufgrund struktureller Rahmenbedingungen in eine Art Sättigungsphase eingetreten sind. Häufig wird dabei auch die Entwicklung der Bürobeschäftigten als wesentlicher Treiber des Flächenumsatzes angeführt. Um die Frage zu beantworten, ist ein Blick auf die unterschiedlichen Komponenten der Nachfrage und eine weitergehende Analyse der jeweiligen Einflussfaktoren unerlässlich.  

Grundsätzlich müssen zwei wesentliche Nachfragebestandteile unterschieden werden. Dies ist einerseits die Flächennachfrage, die aus Fluktuation, Umzügen oder Standortverlagerungen resultiert und nicht einen zusätzlichen, sondern nur veränderten Bedarf auslöst. Genau wie auf den Wohnungsmärkten trägt diese Nachfrage sehr stark zum Büroflächenumsatz und neuen Mietvertragsabschlüssen bei. Im weiteren Verlauf der Analyse wird diese Teilkomponente als „Fluktuationsumsatz“ bezeichnet. Andererseits gibt es die Absorption, die aus zusätzlichem Bedarf entsteht und dazu führt, dass mehr Flächen als in der Vorperiode benötigt werden. Auslöser für die Absorption können die Zunahme der Bürobeschäftigten sein, aber auch die Vergrößerung erfolgreicher Unternehmen, die sich verbessern wollen oder der Zuzug von Mietern von außerhalb.

Werfen wir zunächst einmal einen Blick auf den Fluktuationsumsatz: Unter Berücksichtigung der Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) lag dieser in den vergangenen 15 Jahren seit 2000 bei durchschnittlich 1,82 Millionen Quadratmetern pro Jahr. Bezogen auf den Büroflächengesamtumsatz im gleichen Zeitraum entspricht dies einem Anteil von knapp 67 Prozent. Mit anderen Worten, zwei Drittel der langjährigen Nachfrage entspringen aus dem reinen Flächentausch, für den es ganz unterschiedliche Motivationen geben kann. Bemerkenswert ist, wie stabil sich der Fluktuationsumsatz innerhalb dieses recht langen Zeitraums, mit zwei gravierenden Wirtschaftskrisen (dot.com-Blase und Finanzkrise) und anschließenden Aufschwungphasen, entwickelt hat. Die Standardabweichung liegt bei lediglich knapp 186.000 Quadratmetern und damit nur geringfügig über 10 Prozent. Auch bezogen auf die Ausgangsfrage, warum sich die Büromärkte in den vergangenen Jahren schlechter entwickelt haben als die Investmentmärkte, zeigt die Analyse interessante erste Ergebnisse. Im Jahr 2011, in dem der dritthöchste Gesamtumsatz aller Zeiten erzielt wurde, lag der Fluktuationsumsatz bei 1,97 Millionen Quadratmetern. In den drei Folgejahren, in denen das Gesamtergebnis deutlich niedriger ausfiel, wurden 1,94 Millionen Quadratmeter (2012), 1,97 Millionen Quadratmeter (2013) und 1,94 Millionen Quadratmeter(2014) erfasst. Anders ausgedrückt: Unabhängig davon, ob das BIP um 3 Prozent (2011) oder um 0,4 Prozent (2013) zugelegt hat, der Ifo-Index gesunken oder gestiegen ist, scheint eine Sockelnachfrage zu bestehen, die als stabile Basis angesehen werden kann. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass diese Sockelnachfrage im zugrunde liegenden Zeitraum einen leichten Aufwärtstrend aufweist. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem strukturelle Veränderungen in der Wirtschaft, wozu unter anderem kürzere Mietvertragslaufzeiten, eine größere Mobilität und die generelle Beschleunigung von Produktivitätszuwächsen und Innovationen beitragen. 

Absorption

Die in den vergangenen Jahren geringeren Flächenumsätze, genauso wie größere Schwankungen in der Vergangenheit, sind demzufolge überwiegend der zweiten Nachfragekomponente, nämlich der Absorption zuzuschreiben. Wodurch wird diese aber in erster Linie bestimmt? Die gerade in jüngster Vergangenheit vermehrt diskutierte Entwicklung der Bürobeschäftigten, die bei positivem Verlauf ohne Frage zusätzliche Flächennachfrage auslöst, ist dabei detaillierter zu beleuchten. Da die Tertiärisierung in Deutschland weitestgehend abgeschlossen ist, gibt es anders als vor der Jahrtausendwende kaum noch strukturell bedingte Zunahmen der Bürobeschäftigten. Außerdem ist die Veränderung der Bürobeschäftigten ein nachlaufender Prozess, da Unternehmen sowohl positive als auch negative Geschäftsverläufe kurzfristig natürlich erst einmal mit dem vorhandenen Personal bewältigen, bevor sie mit entsprechenden Investitionen verbundene Standortentscheidungen treffen. So hat sich beispielsweise die Bürobeschäftigung 2010 und 2011, beides Jahre mit guten bis sehr guten Flächenumsätzen, sogar minimal verringert.

Der entscheidende Faktor für die Höhe der Absorption und damit auch für die Schwankungen des Flächenumsatzes ist demgegenüber die konjunkturelle Entwicklung insgesamt. Ein Vergleich der jährlichen Veränderung beziehungsweise der Entwicklungsrichtung der Absorption mit dem Bruttoinlandsprodukt (BIP) belegt diese Einschätzung eindrucksvoll. Wie die Abbildung zeigt, gibt es einen klaren Zusammenhang zwischen BIP-Entwicklung und zusätzlichem Flächenbedarf, wobei keine spürbare zeitliche Verzögerung festzustellen ist. Ausschlaggebend dabei ist aber nicht nur das Vorzeichen der BIP-Veränderung, sondern auch die Intensität. Bis zu einem BIP-Wachstum von etwa einem Prozent sind in der Regel leicht fallende oder eher stagnierende Büroflächenumsätze zu verzeichnen. Legt die Konjunktur stärker zu, spiegelt sich das in einer signifikanten Nachfragebelebung wider. Diese Abhängigkeit lässt sich nach unseren Analysen nicht nur für den in der Grafik dargestellten Zeitraum, sondern auch in den beiden vorangegangenen Jahrzehnten feststellen.        

Veränderung

Für die Einschätzung des zukünftigen Büroflächenumsatzes sind neben der realen und prognostizierten BIP-Entwicklung aber vor allem auch Stimmungsindikatoren und damit psychologische Einflüsse zu berücksichtigen. In einer Welt, in der nahezu alle Ereignisse und Informationen weltweit fast in Echtzeit verfügbar sind, werden (Investitions-) Entscheidungen zunehmend an Erwartungshaltungen geknüpft. Dies gilt insbesondere für strategisch operierende Großunternehmen, die geplante Standortentscheidungen oder -verlagerungen in unsicheren Zeiten schnell auch einmal zurückstellen, was sich auf den Flächenumsatz überproportional auswirkt. Während sich der Gesamtumsatz 2012 und 2013 um minus 9  beziehungsweise minus 7 Prozent verringert hatte, nahmen die Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter Fläche um 21 beziehungsweise 19 Prozent ab. Hierdurch sind häufig auch unterschiedliche Entwicklungen zwischen einzelnen Standorten zu erklären. Bei nur ein oder zwei zurückgestellten Großabschlüssen kann das Gesamtergebnis deutlicher schlechter ausfallen, als es generelle Entwicklungen in den meisten übrigen Marktsegmenten erwarten lassen würden.

Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass die Zeiten stetig steigender Büroflächenumsätze als Konsequenz aus sich ändernden Wirtschaftsstrukturen vermutlich der Vergangenheit angehören dürften. Demgegenüber steht aber eine sehr stabile Fluktuationsnachfrage, die nur in begrenztem Rahmen von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist und gut zwei Drittel des Gesamtumsatzes ausmacht. Grundsätzlich weist dieser Nachfrageblock darüber hinaus eine leichte Aufwärtstendenz auf. Der verbleibende Teil der Nachfrage, die Absorption, wird auch in den folgenden Jahren in erster Linie von der Gesamtkonjunktur bestimmt werden, die wiederum eng an globale und europäische Entwicklungen geknüpft ist. Auch zukünftig ist deshalb von Schwankungen und einer eventuell zunehmenden Volatilität der Flächenumsätze auszugehen, die allerdings immer nur den kleineren Teil der Gesamtnachfrage betreffen. Generelle Ober- oder Sättigungsgrenzen für die zukünftigen Ergebnisse lassen sich daraus aber nicht ableiten.

Welche Rückschlüsse lassen sich aus den skizzierten Zusammenhängen für die voraussichtliche Entwicklung in 2015 ziehen? Hier hilft ein Blick auf das gesamtwirtschaftliche Umfeld: Die Prognosen für das Wachstum 2015 sind zwar weiterhin relativ moderat, zeigen aktuell aber eine leichte Aufwärtstendenz. Unterstützt wird diese Entwicklung durch wichtige Stimmungsindikatoren wie den Ifo- und ZEW-Index, die ebenfalls leicht angezogen haben. Gleichzeitig zeigt sich der Arbeitsmarkt in Deutschland weiterhin überaus stabil und die Beschäftigung erreicht neue Höchststände. Auch für 2015 haben viele Unternehmen einen weiteren Beschäftigungsaufbau angekündigt. Das konjunkturelle Umfeld insgesamt ist demzufolge zwar nicht überproportional gut, zeigt aber aktuell durchaus leichte Erholungstendenzen. Dies sollte die Büromärkte stützen, auch wenn eine deutliche Zunahme des Flächenumsatzes eher unwahrscheinlich ist, da hierfür das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts vermutlich zu gering ausfallen wird. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass sich die Büromärkte tendenziell etwas besser entwickeln als 2014 und eine leichte Umsatzsteigerung um bis zu fünf Prozent durchaus möglich ist.

Autor: Wolfgang Schneider, Head of Research, BNP Paribas Real Estate Deutschland

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