2015

 

 

Neuer Rekord beim investierten Eigenkapital

Stabilisierender Faktor oder Zeichen für Überhitzung?

Investmentmärkte weiter im Rekordmodus

Die deutschen Investmentmärkte schreiben in den letzten Jahren eine Erfolgsstory nach der anderen. Seit 2009 ist das bundesweite gewerbliche Investitionsvolumen jedes Jahr angestiegen. Besonders dynamisch verlief die Entwicklung in den letzten beiden Jahren, was dazu führte, dass 2014 beim Transaktionsvolumen die 40-Milliarden-Euro-Schwelle überschritten wurde. Mit Ausnahme der beiden Boomjahre 2006 und 2007, in denen die Umsätze vor allem durch große Portfoliotransaktionen getrieben wurde, stellte dies das mit Abstand beste jemals registrierte Ergebnis dar. Nur bezogen auf Einzeldeals wurde sogar ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Und das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht. Im ersten Halbjahr 2015 hielt die Rekordstimmung auf den deutschen Investmentmärkten nicht nur an, sondern gewann sogar noch an Schwung. Mit einem Transaktionsvolumen von über 24,3 Milliarde Euro wurde nicht nur der bereits herausragende Vorjahreswert um mehr als 40 Prozent übertroffen, sondern auch das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt. Lediglich 2007 fiel der Halbjahresumsatz noch höher aus (28 Milliarde Euro). Welchen Stellenwert dieses Resultat im langfristigen Vergleich hat, zeigt sich daran, dass nur bezogen auf Einzeldeals erneut ein neues Allzeithoch aufgestellt wurde, das rund 25 Prozent höher ausfällt als der Vergleichswert von 2007. Hinsichtlich der Assetklassen lieferten sich Büro- und Einzelhandelsimmobilien nach wie vor ein Kopf-an-Kopf-Rennen, das Retail-Objekte zum Halbjahr mit einem Anteil von gut 40 Prozent knapp für sich entschieden, wofür vor allem große Paketverkäufe verantwortlich waren. Bürohäuser, die mit gut 38 Prozent Rang zwei belegen, haben dagegen bei Einzeltransaktionen klar dominiert und kommen hier auf einen Umsatz von 7,95 Milliarde Euro, was einem Anteil von fast 54 Prozent entspricht. Vor allem großvolumige Hochhausverkäufe im dreistelligen Millionenbereich, wie der Eurotower oder das Trianon in Frankfurt, haben dazu beigetragen.       

2014 wurden erstmals über 22 Milliarde Euro Eigenkapital investiert

Während sich das Transaktionsvolumen aufgrund der guten Rahmenbedingungen also langsam wieder an das in den Boomjahren erreichte Niveau herantastet, wurden beim eingesetzten Eigenkapital der Investoren bereits neue Rekorde aufgestellt. Bereits im Jahr 2013 überschritt das Eigenkapitalvolumen die 19-Milliarden-Euro-Schwelle und lag damit spürbar über den 2006 und 2007 erzielten Werten. Mit über 22 Milliarde Euro wurde dann 2014 ein neues Allzeithoch aufgestellt. Damit konnten die Ergebnisse aus den Vorkrisenjahren um rund 30 Prozent bis 40 Prozent überboten werden, obwohl das Transaktionsvolumen insgesamt um einiges niedriger lag. Und der Trend hält weiter an: Der im ersten Halbjahr 2015 noch einmal spürbar gestiegene bundesweite Investmentumsatz hat sich auch im eingesetzten Eigenkapital der unterschiedlichen Anleger niedergeschlagen. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahre wurden demzufolge bereits rund 13,5 Milliarde Euro Equity investiert. Damit zeichnet sich bereits Mitte des Jahres ab, dass der im Vorjahr aufgestellte Rekord 2015 noch einmal klar gesteigert werden wird. Aufgrund des für das Gesamtjahr erwarteten Transaktionsvolumens geht BNP Paribas Real Estate davon aus, dass die Käufer 2015 mehr als 25 Milliarde Euro Eigenkapital in gewerbliche deutsche Immobilien anlegen werden. Im Vergleich mit den Boomjahren 2006 und 2007 entspricht dies einer Steigerung um rund 50 Prozent. Verantwortlich für die heute spürbar höhere Eigenkapitalquote der Investments sind einerseits die veränderten Finanzierungsbedingungen, die zu deutlich geringeren Loan-to-Value-Quoten (LTV führen als beispielsweise 2006 und 2007, andererseits aber auch eine andere Investorenstruktur. Der Anteil eigenkapitalstarker Anleger, die zwar gewisse Leverage-Effekte gerne mitnehmen, grundsätzlich ihre Immobilieninvestments aber als attraktive Assetklasse ihres Gesamtportfolios betrachten, und großes Interesse daran haben, möglichst viel Equity zu investieren, liegt deutlich höher als kurz vor der Finanzkrise.

Eigenkapital

Laufen die Märkte schon wieder heiß?

Im Zusammenhang mit den stark steigenden Investmentumsätzen und Preisen, die für Core-Objekte mittlerweile teilweise leicht über den Niveaus der Boomjahre liegen, wird immer häufiger die Frage diskutiert, ob sich wieder eine Blase aufbaut und sich das aus den Vorkrisenjahren bekannte Spiel wiederholen wird. Befürworter der These, dass die Märkte wieder heiß laufen, machen dafür vor allem das billige Geld verantwortlich, das die Investoren dazu motivieren würde, größere Risiken einzugehen. Um die Frage fundiert beantworten zu können, sind unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen und im Gesamtkontext zu bewerten. Gerade der deutlich höhere Einsatz von Eigenkapital spielt dabei eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die geringeren Loan-to-Value-Quoten natürlich eine stabilisierende Wirkung für das Banken- und Finanzsystem haben. Selbst bei deutlich rückläufigen Preisen und schwierigeren Märkten ist ein erheblich größerer Puffer vorhanden, um zuerst die Käufer selbst in die Pflicht zu nehmen, auftretende Verluste zu tragen. Folgendes Beispiel unterstreicht diese Aussage: Die Kaufpreise für Core-Produkte haben sich während der Finanzkrise um lediglich 20 Prozent bis 25 Prozent gegenüber dem Höchststand Mitte 2007 verringert. Die aktuellen Loan-to-Value-Quoten haben sich seit dem Tiefpunkt 2009/2010 zwar wieder spürbar erhöht, liegen für erstklassige Objekte in der Regel allerdings immer noch bei rund 70 Prozent bis 75 Prozent. Selbst bei einem starken Einbruch der Märkte dürften die Auswirkungen auf das Finanzsystem demzufolge viel geringer ausfallen als in der letzten Krise, es sei denn, sich selbst verstärkende Multiplikatoren aufgrund externer Schocks würden eine Abwärtsspirale auslösen. Dieses Szenario läge aber nicht in der Entwicklung der Immobilienmärkte begründet. Da aus heutiger Sicht nichts darauf hindeutet, dass die Loan-to-Value-Quoten sich noch deutlich erhöhen werden, nicht zuletzt aufgrund der mittlerweile erfolgten Regulierungsmaßnahmen im Bankensektor, scheint aktuell ein ausgewogenes Verhältnis der Risikoverteilung zwischen Eigenkapital und Fremdfinanzierung gefunden zu sein.

Rechnet sich der höhere Eigenkapitaleinsatz für Investoren?

Festzuhalten bleibt also, dass das persönliche Risiko der Anleger bei höheren Eigenkapitalquoten steigt. Die Wahrscheinlichkeit, große Teile des eigenen Geldes zu verlieren, falls sich ein Investment nicht wie erwartet entwickelt, ist also im Vergleich zu den Vorkrisenjahren merklich angewachsen. Wird unterstellt, dass der mit Abstand überwiegende Teil aller Anleger rational agiert, muss es also gute Gründe für die steigenden Investmentumsätze geben. Bei der Analyse der derzeitigen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments zeigt sich, dass es gar nicht so schwer ist, plausible Erklärungen für das große Interesse gerade an deutschen Immobilien zu finden. Zu nennen sind hier vor allem das historisch günstige Zinsumfeld, das mit großer Wahrscheinlichkeit noch länger auf sehr niedrigem Niveau verharren wird, sowie deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen mit sinkenden Margen. Aber auch fehlende Alternativen, um mit sicheren Anlagen auskömmliche Renditen zu erzielen, spielen den Investmentmärkten in die Karten. So lag beispielsweise die durchschnittliche Umlaufrendite für mit AAA bewertete zehnjährige deutsche Staatsanleihen Anfang September 2015 bei knapp 0,7 Prozent. Der Abstand zwischen Staatsanleihen und den Spitzenrenditen für Premium-Büroobjekte beläuft sich auf über 300 Basispunkte. Zum Vergleich: In den Boomjahren 2006 und 2007 erreichte er weniger als 100 Basispunkte. Die sogenannte Risikoprämie liegt damit auf einem historisch hohen Niveau. Selbst mit sehr teuren Immobilien, die aufgrund ihrer Lage- und Objektqualität sowie einer nachhaltigen Mieterstruktur ein relativ geringes Risikoprofil aufweisen, können Anleger momentan noch über 3 Prozent mehr Rendite erwirtschaften als mit AAA-Staatsanleihen. Ein weiterer Pluspunkt ist der signifikant gestiegene Dollarkurs, der für viele ausländische Anleger europäische Immobilien billiger macht. Dies alles sind selbstverständlich Einflussfaktoren, von denen nicht nur Deutschland profitiert. Aber in Verbindung mit weiteren Faktoren, wie der hohen Rechtssicherheit, der deutlich wachsenden Markttransparenz, der großen Liquidität und nicht zuletzt der stabilen und über dem europäischen Durchschnitt liegenden Wachstumsperspektiven, gibt es eine Vielzahl von Gründen hier zu investieren. Beim größten Teil der aktuellen Investments steht also eine Bewertung der erzielbaren Renditen im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten mit ähnlichem Risikoprofil im Vordergrund und nicht die Maximierung des Leverage. Auch hierin ist ein wesentlicher Unterschied zu den Jahren 2006 und 2007 zu sehen, der dagegen spricht, dass die aktuelle Entwicklung lediglich durch billiges Geld getrieben wird und zwangsläufig zu einer Blase führen muss.  

Wie geht es weiter?

Auch für das zweite Halbjahr zeichnet sich ab, dass die Rallye der Investmentmärkte weitergehen wird. Das Transaktionsvolumen wird also zum sechsten Mal in Folge zulegen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktdynamik ist sogar ein überschreiten der 50-Milliarden-Euro-Schwelle nicht auszuschließen. Damit einhergehen wird auch ein neues Rekordvolumen des investierten Equity. Aber wie geht es weiter? Wird der Eigenkapitalanteil auch die nächsten Jahre weiter steigen? Für absolute Top-Objekte werden zwar im Einzelfall mittlerweile wieder LTVs von bis zu 80 Prozent ausgereicht, nach Aussagen vieler Marktteilnehmer auf der Finanzierungsseite sind ähnliche Entwicklungen wie vor der Finanzkrise, mit Ratios von 90 Prozent oder mehr voraussichtlich aber nicht wieder zu erwarten. Im Core-Segment dürfte deshalb der skizzierte, stabilisierende Einfluss eines höheren Equity-Anteils weiter Bestand haben, sodass eine Blasenbildung mittelfristig eher unwahrscheinlich erscheint. Sollten im value-add und opportunistischen Marktsegment, in dem die LTVs aktuell noch spürbar unter denen im Core-Bereich liegen, die Loan-to-Value-Quoten ebenfalls wieder deutlich anziehen, wären hier Überhitzungserscheinungen aber nicht auszuschließen.

Autor: Wolfgang Schneider, Head of Research, BNP Paribas Real Estate

Lesen Sie hier den Artikel aus Immobilien & Finanzierung vom 01. Oktober 2015

Internationale Präsenz

Wir kennen Ihren Markt,
verstehen Ihren Bedarf
und bieten Ihnen in jeder
Phase des Immobilien-
Zyklus maßgeschneiderte
Lösungen. Der Erfolg
Ihrer Immobilienprojekte
ist unser Ziel.

Standorte auf der Karte

 

Gewerbeimmobilien finden

Gewerbeimmobilien von BNP PARIBAS Real Estate jetzt auf bnppre.de

Suche
X