2015

 

 

Büroinvestments weiter auf dem Vormarsch

Der Investmentumsatz mit Büroimmobilien war im Jahr 2014 außergewöhnlich stark: 16,99 Mrd. € wurden umgesetzt, womit nicht nur der bereits sehr gute Vorjahresumsatz um gut ein Viertel verbessert wurde, sondern gleichzeitig auch das drittbeste jemals erzielte Ergebnis registriert wurde.

Der Investmentumsatz mit Büroimmobilien war im Jahr 2014 außergewöhnlich stark: 16,99 Mrd. €  wurden umgesetzt, womit nicht nur der bereits sehr gute  Vorjahresumsatz um gut ein Viertel verbessert wurde, sondern gleichzeitig auch das drittbeste jemals erzielte Ergebnis registriert wurde. Der zehnjährige Durchschnitt, inklusive der Boomjahre 2006 und 2007, wurde sogar um 34,5 % übertroffen. Damit ist klar: Büroobjekte sind sowohl bei deutschen als auch ausländischen Investoren immer noch eine der bevorzugten Assetklassen und liegen mit 42 % des Gesamtumsatzes bundesweit an der Spitze aller Nutzungsarten. Die wichtigsten Rahmenbedingungen, die den Umsatzschub mit getragen haben, sind das historisch günstige Zinsumfeld, deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen und die insgesamt stabile deutsche Konjunktur. Rund 13,24 Mrd. € und damit 78 % des Gesamtumsatzes flossen in Einzeldeals, die damit gegenüber dem Vorjahr noch einmal um 21 % zugelegt haben. Vor allem großvolumige Objekte im dreistelligen Millionenbereich, wie die Verkäufe des Silberturms und des Winx in Frankfurt, der Theresie und der Allianz Hauptverwaltung in München, der Tanzenden Türme in Hamburg oder des Hackeschen Quartiers in Berlin, haben überproportional dazu beigetragen.

Positive Entwicklung in allen Städtekategorien

Doch nicht nur die Metropolen waren beliebt: Die sehr dynamische Entwicklung der Büroinvestments führte auch in vielen Mittel- und Kleinstädten zu deutlich gestiegenen Transaktionsumsätzen. Nichts desto trotz konnten die Big-Six-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München absolut betrachtet mit Abstand am meisten Investmentumsatz für sich verbuchen. Mit einem Transaktionsvolumen von 12,66 Mrd. € steigerten sie ihr Vorjahresergebnis um knapp 24 %. Mit Abstand vorne liegt Frankfurt, wo mit gut 3,69 Mrd. € und 44 % mehr als im Vorjahr am meisten investiert wurde. Dort wechselten eine ganze Reihe großvolumiger Objekte den Besitzer. Mit knapp 3 Mrd. € und einer leichten Steigerung von 3 % folgt München, der Spitzenreiter des letzten Jahres, auf Platz zwei. Die stärksten Anstiege gab es  dagegen in Hamburg mit +54 % auf knapp 2,24 Mrd. € und Köln mit +59 % auf 720 Mio. €. Etwas geringer fielen die Zuwächse dagegen in Berlin mit 1,72 Mrd. € (+6 %) und Düsseldorf mit knapp 1,3 Mrd. € (+5 %) aus, wo aber trotzdem hohe Investmentumsätze erzielt wurden.

An den übrigen Standorten zeigte sich allerdings relativ betrachtet eine noch bessere Entwicklung. Sieht man sich nur die  Einzelverkäufe an, haben alle Städte außerhalb der deutschen Top-Standorte ein Umsatzplus von über 42 % hingelegt. Insgesamt wurde ein Ergebnis von gut 2,52 Mrd. € erzielt. Prozentual haben die Umsätze am stärksten in Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern zugelegt, wo rund 536 Mio. € (+55 %) erfasst werden konnten. Und um mehr als 39 % stieg das Transaktionsvolumen in Großstädten über 250.000 Einwohner, die nicht zu den Big Six gehören, wo insgesamt ca. 1,59 Mrd. € registriert wurden. Aber auch kleine Standorte mit weniger als 100.000 € haben fast 400 Mio. € zum Resultat beigetragen und ihren Anteil damit um  knapp 38 % gesteigert. Diese Aufwärtsentwicklung zeigt deutlich, dass Käufer zunehmend auch außerhalb der absoluten Top-Standorte investieren. Verantwortlich dafür sind einerseits das zu geringe Angebot in den Metropolen, andererseits aber auch die deutlich gestiegenen Preise, die viele Anleger dazu veranlassen, auch auf kleinere Standorte mit günstigeren Konditionen auszuweichen.

Portfoliotransaktionen legen überproportional zu

Besonders lebhaft war das Portfoliogeschäft, welches erheblich stärker zulegte als die Einzeldeals. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,74 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis um stolze 44 % übertroffen und ist gleichzeitig das beste Ergebnis der letzten sieben Jahre. Verantwortlich für diesen Schub ist die gewachsene Bereitschaft vieler Investoren, wieder stärker ins Risiko zu gehen und außerhalb des Core-Segments aktiv zu werden. Das führt dazu, dass Pakete, die vor zwei bis drei Jahren noch kein Käufer angepackt hätte, mittlerweile wieder veräußert werden. Ausgangspunkt für diesen Trend ist die umfangreiche Verfügbarkeit billigen Geldes, so dass immer mehr Investoren auf der Suche nach großvolumigen Kaufgelegenheiten sind. Demzufolge entfallen auch rund 93 % des Gesamtumsatzes auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, wobei der Verkauf des sogenannten Leo I Portfolios an Patrizia für rund eine Mrd. € heraussticht. Dass der Risikoappetit zugenommen hat, belegt die Auswertung der einzelnen Deals. Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wurde außerhalb des Core-Segments mit Value-Add- oder Core-Plus-Objekten getätigt.

 

Preise sind weiter gesunken

Die große Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere im Core-Segment, hat dazu geführt, dass die Renditen für Büroobjekte an allen großen Standorten weiter nachgegeben haben. Vor allem in Berlin war ein dynamischer Trend zu beobachten. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch das historisch niedrige Zinsniveau sowie verbesserte Finanzierungsbedingungen mit sinkenden Margen. Investoren können bei diesen Rahmenbedingungen größere Leverage-Effekte erzielen, was sich positiv auf die Renditen für das eingesetzte Eigenkapital auswirkt. Unter den großen Standorten ist München mit einer Nettoanfangsrendite von 4,25 % nach wie vor am teuersten, gefolgt von Hamburg mit 4,40 %, Berlin mit 4,45 % und Frankfurt mit 4,50 %. Etwas günstiger ist es weiterhin in Düsseldorf mit 4,70 % und in Köln mit 4,80 % .

Prognose: Die starke Nachfrage wird anhalten

Auch für 2015 sind die Aussichten für die Büro-Investmentmärkte sehr gut. Das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau, das günstige Finanzierungsumfeld, die sich aufhellenden gesamtwirtschaftlichen Wachstumsaussichten und der unverändert stabile Arbeitsmarkt sind äußerst attraktive Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Dies gilt auch für ausländische Anleger, bei denen der deutlich gestiegene Dollarkurs die Nachfrage zusätzlich stimulierend könnte. Darüber hinaus sind zwei weitere Aspekte zu berücksichtigen, die sich positiv auswirken werden: Dies ist einerseits die Tatsache, dass einige große Deals 2014 nicht mehr  zum Vertragsabschluss gekommen sind, so dass voraussichtlich bereits im ersten Quartal ein sehr guter Jahresauftakt zu beobachten sein wird. Andererseits aber auch die steigende Nachfrage nach Portfolios, die dazu führen wird, dass verstärkt wieder Core-Plus und Value-Add Portfolios auf den Markt kommen und ihre Käufer finden werden. Fasst man die skizzierten Ausgangsbedingungen zusammen, so zeichnet sich für 2015 ein mindestens vergleichbarer Investmentumsatz mit Büroobjekten ab wie im Vorjahr. Allerdings besteht auch eine durchaus realistische Chance, dass ein höheres Transaktionsvolumen erzielt werden kann.

Autor: Wolfgang Schneider, Head of Research, BNP Paribas Real Estate

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