2016

 

 

Nach oben: Warum der Hotel-Investmentmarkt aktuell nur eine Richtung kennt

Der Hotelmarkt in Deutschland boomt. Das belegen nicht zuletzt die kontinuierlich steigenden Übernachtungszahlen, die jüngsten Prognosen im Jahr 2015 mit rund 436 Mio. Übernachtungen einen neuen Rekord erreicht haben dürften und gleichzeitig für eine sehr gute Belegungsrate sorgen.

Der Hotelmarkt in Deutschland boomt. Das belegen nicht zuletzt die kontinuierlich steigenden Übernachtungszahlen, die jüngsten Prognosen im Jahr 2015 mit rund 436 Mio. Übernachtungen einen neuen Rekord erreicht haben dürften und gleichzeitig für eine sehr gute Belegungsrate sorgen. Das Besondere daran ist, dass sich diese Entwicklung nicht nur an nahezu allen großen Standorten, sondern auch in vielen kleineren Städten mit touristischen Angeboten vollzieht und nicht auf eine Stadt oder Region beschränkt ist. Deutschland zeichnet sich gerade im europäischen Vergleich dadurch aus, dass es über eine ganze Reihe von auch im internationalen Vergleich interessanter Städte verfügt, die vom Trend zu Städte- und Kurzreisen profitieren. Die gut ausgebaute Infrastruktur, die eine gute und direkte Erreichbarkeit vieler internationaler Städte und Regionen garantiert, trägt ebenfalls ihren Teil zu dieser Erfolgsstory bei. Hinzu kommt das günstige Preis-Leistungsverhältnis: Aufgrund der hohen Bautätigkeit gibt es viele moderne Hotels zu angemessenen Preisen. All diese Faktoren verschaffen dem hiesigen Hotelmarkt eine hervorragende Ausgangsposition. Da wundert es nicht, dass die Hotelbranche nicht nur am steigenden Tourismus partizipiert, sondern auch daran, dass Deutschland weltweit eines der beliebtesten Ziele für Veranstalter von Tagungen ist.

 

Neue Höchstmarke bei Hotel-Investments

Der boomende Hotelmarkt kommt aber nicht nur in Rekord-Übernachtungszahlen zum Ausdruck, sondern auch in Rekord-Investitionen. So hat die Analyse von BNP Paribas Real Estate ergeben, dass mit gut 4,38 Mrd. € noch nie mehr in deutsche Hotelimmobilien investiert wurde als 2015. Damit hat der Hotel-Investmentmarkt das Rekordergebnis von 2014 geknackt und um fast 43 % übertroffen. Seit 2010 ist das Investitionsvolumen kontinuierlich gestiegen – zunächst in kleineren Schritten, ab 2013 mit beschleunigtem Tempo. Die Gründe für diese rasante Entwicklung sind im Anstieg der Übernachtungszahlen, der regen Bautätigkeit, die für ein attraktives Angebot sorgt, sowie im stetig wachsenden Investorenkreis zu sehen.

 

Hotel-Portfolios auf dem Vormarsch

Mit gut 2,6 Mrd. €. entfiel weit mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes 2015 auf Einzeldeals. Die größte Transaktion in diesem Segment war der Verkauf des Sofitel Bayerpost in München. Das Fünf-Sterne-Luxushotel direkt am Hauptbahnhof wechselte für 180 Mio. € den Eigentümer. Weitere Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich: das Vier-Sterne Hotel Radisson Blu am Dammtor in Hamburg und in Berlin das Vier-Sterne-Hotel andel’s Berlin im Bezirk Prenzlauer Berg. Gefragt waren 2015 aber nicht nur Einzelobjekte, sondern auch Portfolios, die immer stärker in das Blickfeld von Investoren rücken. Mehr noch: Ihr Anteil am Gesamtumsatz erreichte mit fast 1,8 Mrd. € ein noch nie dagewesenes Rekordergebnis.

 

Typisch für den deutschen Hotel-Investmentmarkt ist aufgrund des fehlenden Angebots, dass viele Objekte bereits ein bis zwei Jahre vor der Fertigstellung verkauft werden. Auch 2015 gab es einige solcher Forward Deals: In Leipzig konnten mit Beteiligung von BNP Paribas Real Estate die beiden Hotelprojekte ibis & ibis budget am Bildermuseum veräußert werden. Die Häuser im Museumswinkel werden über insgesamt knapp 300 Zimmer verfügen. Auch in der Hamburger City entsteht mit dem Adina Apartmenthotel (Height 3) ein neues Hotel, das bereits vor seiner Fertigstellung verkauft werden konnte.

 

Mehr Umsatz an fast allen Standorten

2015 wurde nicht nur in Hotelimmobilien an den Big-Six-Standorten investiert: Zwar floss mit rund 2,6 Mrd. € über die Hälfte der Investitionssumme in Objekte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, jedoch zeigt die Auswertung von BNP Paribas Real Estate, dass auch immer mehr Investments abseits der großen deutschen Metropolen getätigt werden. Betrachtet man nur Einzelinvestments, liegt der Anteil von Städten außerhalb der Big Six bei rund einem Viertel. Insbesondere Großstädte über 250.000 Einwohner haben von der aktuellen Entwicklung profitiert: Hier hat sich das Investitionsvolumen in den vergangenen drei Jahren auf aktuell über 340 Mio. € verdreifacht.

 

Spitzenreiter für Hotel-Investments unter den Big Six war wie im Vorjahr München mit rund 747 Mio. €. Vor allem Megadeals wie das Sofitel Bayerpost haben das Ergebnis in der bayerischen Landeshauptstadt befeuert. Den zweiten Platz im Ranking der großen Städte nimmt Berlin ein, wo rund 647 Mio. € angelegt wurden. Auch Hamburg mit rund 536 Mio. € und Düsseldorf mit 292 Mio. € auf den Rängen drei und vier registrierten ausgezeichnete Ergebnisse. In all diesen Städten wurde noch nie mehr in Hotelimmobilien investiert als im Jahr 2015. Auf den hinteren Plätzen landeten Frankfurt (250 Mio. €) und Köln (113 Mio. €). Sie liegen mit ihren Ergebnissen zwar unter dem Niveau von 2014, verzeichneten aber dennoch überdurchschnittlich gute Investmentumsätze.

 

Investorenstruktur breit gefächert

Hotel-Investments stehen bei vielen Anlegertypen hoch im Kurs – so auch 2015: Equity/Real Estate Funds steuerten mit gut 19 % am meisten zum Gesamtumsatz bei und sicherten sich so den ersten Platz. Anzumerken ist jedoch, dass sie ihre Spitzenposition im Wesentlichen wenigen großvolumigen Investments zu verdanken haben. Spezialfonds folgen mit etwas über 16 % auf dem zweiten Platz. Sie investierten fast ausschließlich in einzelne Häuser, beispielsweise in das Sofitel am Alten Wall in Hamburg. Knapp dahinter belegen Immobilien AGs/REITS mit 15 % Rang drei. Auf den Plätzen vier und fünf folgen der Spitzenreiter aus dem Vorjahr, die Corporates, mit 11 % sowie offene Fonds mit rund 10 %. Beachtlich ist darüber hinaus der Anteil von Privatanlegern, die mit fast 8 % am Ergebnis beteiligt waren.

 

Hotel-Portfolios bei internationalen Investoren begehrt

Das Geld, das in deutsche Hotelimmobilien investiert wird, kam zu etwas über 50 % aus dem Ausland. Das ist nicht neu, bereits 2014 war der Anteil internationaler Anleger ähnlich hoch. 2015 haben sie mit gut 2,2 Mrd. € beziehungsweise einem Anteil von knapp 51 % ihren Investmentumsatz sogar noch einmal steigern können. Der größte Teil ausländischer Investoren kommt aus Europa: Mit insgesamt gut 1 Mrd. € sind sie an vorderster Front zu nennen. Aktiv waren aber auch Käufer aus dem nordamerikanischen Raum, die rund 800 Mio. € in deutsche Hotels investierten, sowie Anleger aus Nahost mit über 300 Mio. €. Rund zwei Drittel des ausländischen Volumens wurde über Portfoliodeals investiert. Speziell dieses Segment wird stark von Ausländern dominiert, die hier für 82 % des Umsatzes verantwortlich sind. Zu den größten getätigten Portfoliotransaktionen gehört beispielsweise der Verkauf des Leonardo-Hotelportfolios für rund 400 Mio. €. Es beinhaltete 18 Hotels mit insgesamt über 3.400 Zimmern. Zu nennen ist darüber hinaus der Verkauf des Accor-Portfolios: Insgesamt 29 Hotels, davon 18 in Deutschland und 11 in den Niederlanden, wechselten den Eigentümer im Rahmen einer Sale-and-Franchise-Back-Transaktion. Insgesamt ist auch im Hotelsegment ein Trend zu paneuropäischen Transaktionen zu verzeichnen.

 

Große Hotels am stärksten nachgefragt

Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen ähnelte 2015 in weiten Teilen der von 2014 mit einer leichten prozentualen Verschiebung zu Gunsten der größeren Klassen. Absolut betrachtet wurde jedoch mit Ausnahme der Kategorie 10-25 Mio. € in allen Segmenten mehr investiert. Deals ab 100 Mio. € stehen mit gut 41 % erneut an erster Stelle, gefolgt von Abschlüssen zwischen 50 und 100 Mio. € (22 %) und zwischen 25 und 50 Mio. € (21 %). Die zweitkleinste Kategorie (10-25 Mio. €) kommt nur noch auf 11 %, was auf zwei Gründe zurückzuführen ist: Zum einen ein sehr geringes Angebot, zum anderen ein gestiegenes Preisniveau, wodurch viele Objekte eine Größenklasse aufgerückt sind. Tatsächlich verzeichnet die nächstgrößere Kategorie (25-50 Mio. €) mit einem Umsatzplus von 73 % den höchsten Anstieg aller Gruppen.

 

Ausblick 2016

Bereits seit mehreren Jahren erlebt der deutsche Hotelmarkt eine nicht enden wollende Investmentrallye mit jährlich steigenden Umsätzen. Ob sich dieser Trend auch 2016 fortsetzen wird? Das ist aus aktueller Sicht schwer zu sagen. Der Grund: Die Nachfrage ist nach wie vor sehr hoch, es mangelt jedoch am Angebot. Deshalb muss davon ausgegangen werden, dass der Hotel-Investmentumsatz 2016 unter dem Ergebnis des Vorjahres bleiben wird. Darüber hinaus zeichnet sich ab, dass die Preisentwicklung ihren Peak erreicht hat.

Autor: Alexander Trobitz, Head of Hotel Services von BNP Paribas Real Estate

Lesen Sie hier den Artikel aus dem Germany Special der Immobilienwirtschaft von März 2016

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