2016

 

 

Neuer Eigenkapitalrekord am deutschen Investmentmarkt – über 29 Mrd. € angelegt

Auf dem deutschen Investmentmarkt wurde im Jahr 2015 ein neuer Rekord beim investierten Eigenkapital aufgestellt. Mit über 29 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis noch einmal um rund 30 % gesteigert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Im Jahr 2015 lag das Transaktionsvolumen mit gewerblichen Immobilien bei gut 56 Milliarden Euro und damit rund 40 % höher als im bereits sehr guten Vorjahr. Damit konnte das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt werden. „Obwohl der Investmentumsatz noch gut 5 % unter dem Vergleichswert aus 2007 liegt, wurde nach Analysen von BNP Paribas Real Estate aber ein neuer Rekord beim investierten Eigenkapital aufgestellt“, erläutert  Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit über 29 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis noch einmal um rund 30 % gesteigert. Dass die Zunahme etwas geringer ausfällt als beim Transaktionsvolumen, liegt in erster Linie daran, dass die Loan-to-Value-Quoten weiter leicht angezogen haben. Im Vergleich mit dem Vorkrisenjahr 2007 wurde rund 75 % mehr Eigenkapital eingesetzt.

Verantwortlich für die heute spürbar höhere Eigenkapitalquote der Investments sind einerseits die veränderten Finanzierungsbedingungen, die zu deutlich geringeren Loan-to-Value-Quoten führen als beispielsweise 2006 und 2007. Während die durchschnittliche Eigenkapitalquote über alle Investments 2015 bei gut 50 % lag, erreichte sie 2007 lediglich knapp 30 %. Andererseits ist aber auch eine unterschiedliche Investorenstruktur zu beobachten. Der Anteil eigenkapitalstarker Anleger, die zwar gewisse Leverage-Effekte gerne mitnehmen, grundsätzlich Immobilieninvestments aber als attraktive Assetklasse ihres Gesamtportfolios betrachten und großes Interesse daran haben, möglichst viel Equity zu investieren, liegt deutlich höher als kurz vor der Finanzkrise.

Die Schwankungen der ermittelten Eigenkapitalquoten in den jeweiligen Städten fallen insgesamt gering aus. An den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) liegt der durchschnittliche Wert bei rund 53 % und damit in etwa im bundesweiten Durchschnitt. Der höchste Eigenkapitalanteil wurde mit gut 57 % in Hamburg registriert, was unter anderem auf ein vergleichsweise starkes Engagement von Versicherungen und offenen Fonds zurückzuführen ist, zwei Anlegergruppen, die in der Regel zwischen 90 und 100 % ihrer Investments mit Eigenkapital finanzieren. Den mit Abstand niedrigsten Wert verzeichnete 2015 der Düsseldorfer Markt mit gut 47 %. Hier entfielen relativ betrachtet größere Investmentumsätze auf Equity/Real Estate Funds, die durchschnittlich zwischen 70 und 75 % des Investmentvolumens fremd finanzieren, oder auch Spezialfonds; also Investorentypen, für die Leverage-Effekte eine größere Rolle spielen.

Die Analyse nach Assetklassen zeigt, dass im Logistiksegment signifikant weniger Eigenkapital eingesetzt wurde als in den übrigen Nutzungsarten. Mit knapp 48 % liegt die Eigenkapitalquote hier etwa 5 bis 7 Prozentpunkte niedriger als beispielsweise bei Büro-, Einzelhandel- oder Hotelinvestments. Verantwortlich hierfür ist vor allem, dass über die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die drei Investorengruppen, Spezialfonds, Investment Manager und Equity/Real Estate Funds entfällt. Dieser Anteil liegt rund 10 Prozentpunkte über dem Durchschnitt aller Investments. Gerade für diese Anlegertypen sind Leverage-Effekte und damit relativ hohe Loan-to-Value-Quoten Teil ihres Business-Models. 

„Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass nach wie vor beim größten Teil der aktuellen Investments eine Bewertung der erzielbaren Renditen im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten mit ähnlichem Risikoprofil im Vordergrund steht und nicht die Maximierung des Leverage. Auch hierin ist ein wesentlicher Unterschied zu den Jahren 2006 und 2007 zu sehen, der dagegen spricht, dass die aktuelle Entwicklung lediglich durch billiges Geld getrieben wird und zwangsläufig zu einer Blase führen muss“, fasst Piotr Bienkowski die Ergebnisse zusammen.

Autor: Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland

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