2016

 

 

Gewerbeimmobilienmarkt Mitteldeutschland im Überblick

Mitteldeutschland wird sukzessive als einheitlicher Immobilienmarkt wahrgenommen – auch und gerade im Segment Gewerbeimmobilien.

Dennoch fällt es schwer, belastbare Daten über die wichtigsten Teilmärkte zu erhalten – BNP Paribas Real Estate ist seit Jahren in der Vermarktung und im Vertrieb in der Region aktiv und setzt sich mit diesen Märkten auseinander.

Büromärkte im Aufschwung

Der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung sowie dem Bevölkerungswachstum folgend, entwickeln sich an allen Vergleichsstandorten die Büromärkte und insbesondere die Vermietungsergebnisse positiv.

An allen Standorten konstatieren die Experten von BNP Paribas Real Estate sinkende Leerstände. Als Hauptnachfrager nennen die Berater an allen Standorten IT- und TK-Unternehmen, die Marketing- und Kreativbranche, Energieunternehmen, beratende Berufe und den medizinischen Bereich. In den Landeshauptstädten zählen naturgemäß Verwaltungen zu den Flächenabnehmern.

Besonders dynamisch zeigt sich die Messestadt Leipzig, die von ihrer Größe, den Industrieansiedlungen wie auch von ihrer zentralen Lage und guten Verkehrsanbindung profitiert. Zudem kommt Leipzig sein großer Gesamtbestand an Bürofläche von 3,75 Mio. Quadratmetern mit einer vergleichsweise qualitativ hohen Leerstandsreserve zugute.

Dementsprechend bewegen sich die Vermittlungsgrößen in Leipzig bei rund 100.000 Quadratmetern sowie in Dresden bei etwa 80.000 Quadratmetern pro Jahr. Die übrigen mitteldeutschen Großstädte liegen mit rund 10.000 bis 30.000 Quadratmetern vermittelter Bürofläche deutlich darunter. In den Märkten jenseits von Dresden und Leipzig werden sich die Leerstände in den Bestandsflächen kontinuierlich weiter abbauen, da nur vereinzelt Neubauprojekte errichtet werden.

Investmentmarkt

Die wirtschaftliche und soziodemografische Gesamtentwicklung der mitteldeutschen Städte führt auch zu einer höheren gewerblichen Nachfrage und somit vermehrt zu Objekten mit 80 bis 100 Prozent Vermietungsquote. Die positive Bevölkerungsentwicklung signalisiert Stabilität und die Aussicht auf gut vermietete Flächen mit länger laufenden Mietverträgen. Dadurch richtet sich der Fokus von Investoren stärker auf die Region.

Auch im Investmentsegment stehen Leipzig und Dresden als Standorte auf fast allen Zetteln der Anleger, während sich in Erfurt, Magdeburg, Halle und Chemnitz die Investments auf gut geprüfte Einzelobjekte in Top-Lagen konzentrieren. Vor allem die erstgenannten Halbmillionenstädte ziehen auch internationale Player an. Insgesamt fokussiert sich die Nachfrage stark auf den Bereich Retail in Highstreet-lagen. Da hier das Angebot immer kleiner wird, weicht die Investmentnachfrage in Richtung Hotel und Büro aus, in Leipzig auch vereinzelt auf Logistikimmobilien. Grundsätzlich gilt: Je mehr die Objekte im Premiumbereich angesiedelt sind, desto internationaler beziehungsweise überregionaler sind die Investoren, umgekehrt agieren in der Peripherie der Städte eher regionale Nachfrager.

 

Einzelhandel

Die unterschiedlichen Größenordnungen der mitteldeutschen Städte spiegeln sich ebenso in den Spitzenmieten der jeweiligen Top-Lagen wieder. Die „harten“ Faktoren bei der Mietpreisbildung stellen Passantenfrequenz und Kaufkraft dar, sie repräsentieren Bevölkerungsquote, Zentralität und Einkommenshöhe der Standorte. So kommen Dresden und Leipzig auf Passantenströme von rund 6.000 Personen pro Stunde, wogegen in Halle und Erfurt an vergleichbarer Stelle nur eine halb so hohe Passantenfrequenz registriert wird. Als „weicher“ Faktor für die Ausdifferenzierung der Einzelhandelsstandorte kommt noch die Erlebnisqualität der Innenstädte hinzu. So entwickelt sich auch die Qualität der Einzelhandelslandschaft: Leipzig und Dresden können mit einer hohen Präsenz internationaler und überregionaler Marken punkten, während die kleineren Städte im Wettbewerb mit den größeren Metropolen mit einem eingeschränkten Angebotspotenzial vor allem regionaler Marken zu kämpfen haben.

Auch vor dem Hintergrund des immer noch wachsenden Onlinehandels verzeichnen alle Standorte stagnierende oder in Einzelfällen sogar leicht sinkender Spitzenmieten. Neuvermietungen finden durchschnittlich mit etwas kleineren Flächengrößen statt, eine Vielzahl der Händler entwickelt Hybridstrategien (also Information im Netz, Kauf vor Ort). Auch hier gilt: große Städte haben Skalenvorteile. Je wertiger die Markenwelten aufgestellt sind, desto mehr physische Image- und Markenbildung wird betrieben. Insofern wächst der Druck auf die Einzelhandelsmärkte der kleineren Städte, verbunden mit dem Risiko des Leerstands auch in guten Lagen der C-Städte.

Autor: Stefan Sachse, Geschäftsführer BNP Paribas Real Estate GmbH

Internationale Präsenz

Wir kennen Ihren Markt,
verstehen Ihren Bedarf
und bieten Ihnen in jeder
Phase des Immobilien-
Zyklus maßgeschneiderte
Lösungen. Der Erfolg
Ihrer Immobilienprojekte
ist unser Ziel.

Standorte auf der Karte

 

Gewerbeimmobilien finden

Gewerbeimmobilien von BNP PARIBAS Real Estate jetzt auf bnppre.de

Suche
X