2016

 

 

Büromarkt Hamburg profitiert von Nachfrage der Verwaltung

Die öffentliche Verwaltung: Auch Behörden und Ämter suchen zunehmend moderne und zeitgemäße Büroflächen, was den Anteil der öffentlichen Verwaltung am Flächenumsatz steigen lässt.

Quer durch alle Branchen machen sich Unternehmen Gedanken darüber, wie sie gut ausgebildete und talentierte Mitarbeiter gewinnen können. Verantwortlich für den härter werdenden Kampf um das Personal sind einerseits die sich verändernde Alterspyramide, andererseits aber auch die Ansprüche jüngerer Menschen an ihren Job und den Arbeitgeber.

Stichworte wie flexible Arbeitszeiten, permanente Weiterbildung, digital mobility, jede Menge Zusatzleistungen - vom Kinderbetreuungsservice bis zum vergünstigten oder kostenlosen Besuch des Fitnessstudios - und kreative Arbeitswelten geben den Rahmen vor, in dem sich Unternehmen im Wettbewerb um die besten Angestellten zunehmend bewegen müssen.

Da verwundert es nicht, dass sich dies auch in neuen Immobilien- und Bürokonzepten widerspiegelt. Immer mehr Firmen locken mit arbeitnehmerfreundlicher Organisation der Arbeit. Auch wenn nicht alle soweit gehen wie einige Internetgiganten, so gehören Ruhezonen, Kommunikationsbereiche, Denkzellen und Bistros immer häufiger zum Standard in deutschen Büros.

Das genaue Gegenteil davon ist das typische Bild der Behörde, das viele von uns noch als Schablone im Kopf haben: lange und breite Gänge mit abgeschlossenen Türen, Linoleumboden, durchnummerierten Räumen und tristen, verputzten Wänden. Aber ist dem noch so, oder passt sich auch die öffentliche Verwaltung an neue Trends an? Ein Indiz hierfür könnte die Nachfrage sein. Im Jahr 2015 erreichte der Anteil der öffentlichen Verwaltung am Flächenumsatz in den Big-Six-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) gut 13 % und damit den höchsten Wert der letzten zehn Jahre.

Fast jeder fünfte Quadratmeter in Hamburg wurde 2015 von der Stadt umgesetzt


Besonders ausgeprägt ist dies in Hamburg, wo über 18 % des Flächenumsatzes auf die öffentliche Verwaltung entfielen. Der Anteil liegt damit mehr als doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen 15 Jahre. Zwar werden Anmietungsentscheidungen der öffentlichen Hand von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst, zu denen natürlich das Mietvertragsende, Personalentwicklung oder Mietpreisniveaus gehören; da aktuell aber nicht von einem Mietermarkt gesprochen werden kann, scheinen auch andere Gründe mit ins Spiel zu kommen.

Hierzu gehören die Schaffung zeitgemäßer Arbeitsplätze für die Mitarbeiter, ein moderneres Erscheinungsbild gegenüber den Bürgern und nicht zuletzt auch Flächeneffizienz- und damit Kostenüberlegungen. So wird die Stadt beispielsweise gleich vier Finanzämter (Wandsbek, Oberalster, Bergedorf und das Finanzamt für Großunternehmen) auf über 19.000 Quadratmeter in einem Neubau in der Nordkanalstraße zusammenlegen.

Neben den moderneren Flächen kommen dabei auch Synergieeffekte zum Tragen. Auch das Bezirksamt Mitte, das ab 2017 rund 32.000 Quadratmeter in einem von der Stadt angekauften Teil des Axel-Springer-Verlagshauses nutzen wird, dürfte sich im Vergleich zu seinem bisherigen Standort in den maroden City-Hochhäusern am Klosterwall deutlich verbessern. Eine modernere Ausstattung und Synergien durch die Zusammenlegung von Einheiten wird auch das Einwohner-Zentralamt motiviert haben, sich etwa 16.000 Quadratmeter Flächen in einem erst zehn Jahre alten Objekt in der Hammer Straße zu sichern.

Hält der Trend die nächsten Jahre an?

Die Frage, die sich anschließt, ist: Hält der Trend an und wenn ja wie lange? Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Verwaltung nicht die gleiche Dynamik an den Tag legen kann und wird wie Internetfirmen, Unternehmensberater oder die Werbewirtschaft.

Auch die Tatsache, dass sie üblicherweise lange Mietverträge abschließt, begrenzt das Wechsel- und damit Umsatzpotenzial. Dass aber in Behörden und Verwaltungen, die noch in älteren Flächen mit der oben skizzierten Ausstattung sitzen, die Ansprüche ebenfalls wachsen, scheint unbestritten.

Vor dem Hintergrund spricht vieles dafür, dass auslaufende Mietverträge in den nächsten Jahren häufiger als in der Vergangenheit genutzt werden, um sich zu verändern. Dies gilt übrigens nicht nur für Hamburg, sondern für nahezu alle Großstädte. In der Hansestadt zeichnet sich bereits heute ab, dass die öffentliche Verwaltung auch 2016 einen im langjährigen Vergleich überdurchschnittlichen Anteil zum Flächenumsatz beitragen wird.

Autor: Alexander von Bülow, Director Office Advisory in Hamburg, BNP Paribas Real Estate GmbH

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