2016

 

 

Berlin Alexanderplatz – Neuer Entwicklungsschwerpunkt?

Wird die aktuelle Flächenknappheit in der Hauptstadt die Entwicklung neuer Projekte am weltbekannten Alexanderplatz beschleunigen und die zentrale Funktion des auch heute schon stark frequentierten Platzes weiter vorantreiben?

Die Dynamik Berlins ist beeindruckend. Mittlerweile ist die Hauptstadt nicht mehr nur eine kulturelle Metropole, die viele Touristen und kreatives Publikum anzieht. Neben der Mischung aus internationalem Flair, urbanem Großstadtleben und einem breiten Kunst-, Kultur- und Vergnügungsangebot, überzeugt die Stadt seit längerem auch mit sehr guten wirtschaftlichen Daten. Das Bruttoinlandsprodukt wächst, die Einwohner- und Beschäftigtenzahlen steigen überdurchschnittlich und die Arbeitslosenquote konnte seit 2005 fast halbiert werden. Außerdem hat sich Berlin zum Mekka der Start-Up-Szene entwickelt. Berlin ist heute Dienstleistungsmetropole, Wissenschaftsstandort, Messezentrum und Aushängeschild der IT-, Medien- und Kreativwirtschaft. Diese Entwicklung spiegelt sich auch am Immobilienmarkt wider. Seit 2012 ist ein dynamischer Aufwärtstrend des Investmentmarkts zu beobachten, der 2015 zu einem neuen Umsatzrekord von knapp 8,3 Milliarden Euro führte. Dieses Ergebnis ist nicht nur für Berlin eine neue Bestmarke, sondern auch das höchste jemals in einer deutschen Stadt registrierte Transaktionsvolumen. Ähnlich sieht es beim Büroflächenumsatz aus. Nachdem bereits 2014 ein neuer Rekord mit 609.000 m² Flächenumsatz aufgestellt wurde, konnte dieser 2015 noch einmal deutlich auf 814.000 m² gesteigert werden. Auch in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres setzte sich diese Entwicklung fort: 405.000 m² bedeuten Halbjahresrekord.

Aber wie so oft gibt es nicht nur Licht, sondern auch Schatten. In Berlin ist dies vor allem die zunehmende Flächenknappheit. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Büroflächenleerstand auf aktuell 677.000 m² mehr als halbiert und die Leerstandsquote auf 3,5 % gedrückt. Und auch die Flächen im Bau reichen bei weitem noch nicht aus, um die Nachfrage in den nächsten Jahren zu decken. Die Hauptstadt braucht also weitere, attraktive Entwicklungsstandorte, die den hohen Anforderungen der Nutzer nach Zentralität und Qualität gerecht werden. Wie schnell neue Angebote absorbiert werden, zeigt die Europacity am Hauptbahnhof. Hier sind nur noch wenige Grundstücke für zusätzliche Projekte verfügbar. Ähnlich sieht es in der Mediaspree aus, dem zweiten wichtigen Entwicklungsgebiet der letzten Jahre.

Natürlich schließt sich sofort die Frage an, wo es noch Bereiche gibt, die zu neuen Impulsgebern werden können? Mit an erster Stelle zu nennen ist in diesem Zusammenhang sicherlich der Alexanderplatz. Er ist nicht nur der bekannteste Platz in Berlin, sondern seit jeher auch ein prominenter Treffpunkt und war für Ost-Berlin der Gegenpol zur City West. Der Fernsehturm und die Weltzeituhr sind Wahrzeichen, die weit über Berlin hinaus bekannt sind. Mit dem Bahnhof Alexanderplatz stellt er außerdem eine zentrale Schnittstelle für den gesamten ÖPNV dar, mit mehr als 360.000 Fahrgästen/Passanten pro Tag. Bessere Voraussetzungen für einen zentralen Top-Standort mit unterschiedlichen Nutzungen kann man sich kaum vorstellen.

Im Einzelhandel wurden in den vergangenen Jahren mit dem Shopping Center „ALEXA“ und dem Geschäftshaus „die Mitte“ bereits neue Weichen gestellt. Trotzdem bietet der Alexanderplatz noch jede Menge Potential, das genutzt werden könnte und sollte. Dies gilt auch vor dem Hintergrund des vorliegenden Masterplans von Prof. Kollhoff aus 1993, der in diesem Jahr noch einmal angepasst wurde. Er sieht unter anderem den Rückbau der überdimensionierten Straßenräume, in verkehrsplanerisch vertretbarem Rahmen, sowie die Kombination von Blockstruktur und Hochhäusern vor. Insgesamt könnten nach aktuellen Planungen elf Hochhäuser entstehen. Um den Charakter und die Einmaligkeit des städtebaulichen Ensembles nicht komplett zu verändern, wurden darüber hinaus einige Objekte, wie das Haus des Berliner Verlags oder das Haus des Reisens, unter Denkmalschutz gestellt.

Obwohl also sowohl die markt- als auch planungsseitigen Voraussetzungen grundsätzlich bestehen, machen viele der prinzipiell geplanten Projekte keine Fortschritte in Richtung Realisierung. Lediglich bei zwei Hochhausplanungen, einem ca. 150 m hohen Wohn- und Hotelhochhaus nach Plänen von Frank O. Gehry und einem ebenso hohen Einzelhandels- und Büroturm, der direkt an das ALEXA anschließen soll, gibt es fortgeschrittene Planungen. Darüber hinaus wird das denkmalgeschützte „Pressehaus am Alexanderplatz“ ab Mitte 2017 umfangreich renoviert. Das kürzlich von Tishman Speyer erworbene, rund 27.500 m² große Objekt, wird zur Aufwertung des Alexanderplatzes als Bürostandort wesentlich beitragen.

Insgesamt geht die Entwicklung aber nur sehr zögerlich voran. Gerade in der heutigen Zeit, wo Berlin wirtschaftlich Fahrt aufnimmt und Flächen fehlen, wäre es aber wünschenswert, das Potenzial schneller umzusetzen und diesen traditionsreichen Platz damit langfristig weiter zu entwickeln und zu gestalten. Trotz teilweise unterschiedlicher Interessenslagen bei Stadt, Investoren und Bevölkerung würde es der Hauptstadt gut tun, schnell an einem Strang zu ziehen, um die Chancen zu nutzen und damit die Wettbewerbsfähigkeit Berlins, gerade auch im internationalen Kontext, weiter zu stärken.   

Autor: Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter

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