Berlin – Der Berliner Logistikflächenmarkt (inklusive Umland) erfreute sich auch 2011 einer anhaltend hohen Nachfrage und knackt nicht nur zum zweiten Mal in Folge die 400.000-Quadratmeter-Grenze, sondern stellt auch ein neues Rekordergebnis auf: Mit insgesamt 434.000 Quadratmetern wurde gegenüber dem Vorjahr knapp 7 Prozent mehr Fläche umgesetzt. Dies ergibt der Logistikmarktreport 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) jetzt veröffentlicht hat.

„Das sehr gute Ergebnis resultiert aus mehreren Großabschlüssen sowie einem regen Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Flächensegmenten“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. „Insbesondere Logistik- und Handelsunternehmen schlossen in größerem Umfang Verträge ab, um ihrem steigenden Bedarf gerecht zu werden.“ Da verfügbare Bestandsflächen aufgrund der hohen Nachfrage nahezu vom Markt verschwunden sind und Projekte dennoch nur mit entsprechender Vorvermietung begonnen werden, hat sich das Angebot weiter verringert. Trotz mehrerer Großabschlüsse, darunter der Zalando-Vertrag mit 67.900 Quadratmetern in Brieselang, verteilen sich die Flächenumsätze über alle Größenklassen sehr homogen. Dies ist insbesondere einer sehr guten Nachfrage im Segment bis 3.000 Quadratmeter zu verdanken, das zu dem Ergebnis rund ein Fünftel beisteuerte.

Handelsunternehmen setzen sich an die Spitze – Höchstmieten stabil

Auch wenn sie mit einem Anteil von gut 35 Prozent auf den zweiten Platz verdrängt wurden, waren Logistikdienstleister auch 2011 eine der bedeutendsten Nachfragegruppen. Handelsunternehmen haben es mit fast 40 Prozent des Umsatzes innerhalb eines Jahres vom vierten auf den ersten Platz geschafft. Speziell E-Commerce-Unternehmen profitieren vom veränderten Konsumentenverhalten und expandieren in hohem Tempo, um dem Boom und dem daraus resultierenden Flächenbedarf gerecht zu werden. Aufgrund der Vielzahl an Projektabschlüssen ist der Anteil moderner Flächen am Gesamtumsatz gegenüber dem Vorjahr noch etwas gestiegen und liegt bei gut 61 Prozent (plus 13 Prozentpunkte).

Das Flächenangebot hat sich weiter reduziert. Da aufgrund der nahezu nicht vorhandenen spekulativen Bautätigkeit kurzfristige Nachfragegesuche lediglich im Bestand bedient werden konnten, verringerte sich das Angebot hier besonders schnell. Daher können größere Flächengesuche im Bestand bereits seit längerer Zeit kaum noch befriedigt werden. Eine der wenigen Ausnahmen mit spekulativ errichteten Flächen ist der Airportpark Berlin-Brandenburg, in dem derzeit 18.000 Quadratmeter Logistikflächen erbaut werden. Insgesamt ist speziell für das südliche Berliner Umland und die innerstädtischen Lagen an der Stadtautobahn A 100 ein spürbarer Nachfrageüberhang festzustellen. Zudem fehlt es an qualitativ hochwertigen und modernen Logistikimmobilien sowie an Umschlagslagerhallen ab etwa 5.000 Quadratmetern.

Nachdem die Spitzenmiete bereits gegen Ende 2010 leicht gestiegen war, stabilisierte sie sich in den vergangenen 12 Monaten auf diesem Level und liegt seitdem bei 4,70 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie sowohl in den zentrumsnahen innerstädtischen Lagen an der A 100 als auch außerhalb des Stadtgebiets im südlichen Berliner Umland (beispielsweise in Großbeeren). Aufgrund mehrerer Großabschlüsse in Bestandsimmobilien mit niedrigen Vertragsmieten zwischen 2 und 2,50 Euro pro Quadratmeter ist die Durchschnittmiete über das gesamte Marktgebiet leicht gesunken. Mit knapp 43 Prozent des Flächenumsatzes wurden etwas mehr Abschlüsse in der niedrigen Mietpreiskategorie bis 3 Euro pro Quadratmeter getätigt (plus 9 Prozentpunkte). Auf der anderen Seite spiegelt sich in der Auswertung nach Mietpreisklassen auch das große Volumen von Projektanmietungen wider: Die Kategorie ab 4 Euro pro Quadratmeter wuchs deutlich und ist mit einem Anteil von rund einem Drittel am Jahresumsatz beteiligt (plus 13 Prozentpunkte).

Leicht sinkender Umsatz für 2012 erwartet

„Wie auch an den übrigen großen deutschen Logistikstandorten dürfte sich die Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in einem etwas niedrigeren Flächenumsatz niederschlagen“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Gestützt wird diese Prognose von der Tatsache, dass das gute Resultat 2011 von einigen Großabschlüssen beflügelt wurde und viele Flächengesuche noch im letzten Quartal bedient werden konnten. Allerdings bestehen trotzdem sehr gute Chancen, dass der zehnjährige Durchschnitt des Umsatzes von rund 240.000 Quadratmetern auch 2012 deutlich überschritten werden kann. Ob die sich weiter verknappende Angebotsseite im Laufe des Jahres zu leicht steigenden Spitzenmieten führt, bleibt abzuwarten.“